きっと役立つ！住まいのコラム
マンション購入の流れ
中古マンション購入で失敗しないためには、さまざまなステップを踏んでいく必要があります。ここでは、そんな中古マンション購入の流れについて詳しくご説明しています。はじめて中古マンション購入をご検討の方は、かならずご一読ください。
step1中古マンションの購入について考える
今、弊社には『金利が低く不動産相場が下がっている今のうちに買いたい』というご相談を沢山頂戴します。
週末に入る不動産の広告を見るとそういう思いを掻き立てるものが多く、情報誌などを読んでもそう思ってしまうのは当然です。
確かに今金利が低く、不動産相場は下げ気味です。つまり今「不動産は買い時」です。
しかし、「買い時」と「買うべき時」は違うのです。
皆さんは、実際にお住まいになる住宅を買うのですから、買い時だからと先を考えずに購入するのは早計です。
バブル崩壊から長いデフレの時代になり、住宅取得をめぐる環境や考え方は大きく変わりました。例えば高度成長期の時代は不動産相場も上昇していたから、最初は小さい住宅を購入し、買い換えていきながら老後の住処にたどり着くことが容易にできました。
しかし、今はそういうことはできません。
人それぞれにより、買うべき時は違います。
・なぜ借りるのではなく、買うのか。
・なぜ先ではなく、今買うのか。
・希望する物件は中古マンションなのか、それ以外か。
この３つをもう一度確認してみてください。
step2資金計画を立てる
自己資金はいつまでにいくらくらい用意できそうか。親御さんなどから援助を受けることができそうか。住宅ローンはいくらくらい借り入れできそうか。返済額はいくらくらいが希望か。
後々「失敗した」とならないよう、きっちり確認しましょう。
また、物件価格とは別に「諸費用」が必要になります。物件によって異なりますが、一般的には物件価格の８～１０％が目安です。
→ 物件価格＋諸費用－自己資金＝住宅ローン借入額
例）2,500万円の中古マンションを購入する場合（自己資金500万円）
物件価格2,500万円＋諸費用250万円－自己資金500万円＝住宅ローン借入額2,250万円
step3希望条件を整理する
希望エリアや立地条件、間取り、広さ、築年数、外観、眺望、ペット飼育の可否、駐車場、駐輪場、設備（オートロック等）、など、希望条件のイメージを固めていきます。なかでも希望エリアについては、周辺環境や最寄り駅、学校区、通勤面、ご両親やご親戚との距離、今お住まいの環境との比較などとっても重要です。
そして、ある程度の希望条件が揃ったら、ランク付けしてみてください。どれも捨てがたいと思いますが、リーグ戦のように比較してみることをお勧めします。
「この条件は他のどれと比較しても上位になったな」とか「これは他と比べたら下位だな」とかが明確に分かります。このリーグ戦に審判役となる第三者が入ると、客観的に見てくれて迷路に迷い込まずにすみます。両親や友人が適任です。
このランク付けをそのままにして闇雲に物件探しをしちゃうと、無いものねだりで、いつまで経っても購入できないことにもなってしまいます。
step4物件を探す
希望条件が決まったら、物件探しです。不動産業者にSTEP３で整理できた希望条件を伝えましょう。できる限りたくさん伝えてください。お客様と不動産業者の物件に対するイメージが近ければ近いほど、より早く、より良い条件で希望の物件と出会うことができます。
その際、あらかじめインターネットや広告で、希望エリアの中古マンションの相場などをチェックしておけば、不動産屋業者と話をする際もスムーズに行えます。
step5実際に見学する
いよいよ物件見学です♪中古マンションの場合は居住中の場合もありますので、事前に見学のアポイントを取るのが一般的です。居住中の場合は居住者に住み心地や周辺生活施設などを聞くこともできます。空家の場合はゆっくりと隅々まで見学できます。できれば当日は何件か見学して比較するようにして下さい。
そんなに何度も見学することはできませんので、チェックポイントをあらかじめ整理しておくことをお勧めします。
step6購入申し込み・商談
気に入った物件が見つかれば、価格や引渡し条件、住宅ローンの返済額、リフォームが必要な場合はその費用などをきっちり確認し、問題無なければ「購入申込書」に希望内容を記入します。この書面をもって売主さんとの条件交渉を行いますので、担当者とは充分相談しましょう。
お客様が「いいな」と思った物件は、ほかのお客様も同じように検討していることがよくあります。購入の決意が固まったらできるだけ早くに担当者に伝えてください。
購入申込みが入った物件は、交渉が成立するまで販売活動をストップしますので、「とりあえず申し込みを入れておこう」というのはタブーです。売主さんに迷惑がかかることがあります。そうならないよう、担当者とじっくり打ち合わせが必要です。
また、住宅ローンを利用される場合は、契約前に住宅ローンの事前審査を行います。金融機関によって必要書類や回答期間が異なるので、併せて担当者と打ち合わせをしましょう。
step7契約
売主さんとの条件が整えば、契約を締結します。通常不動産業者の事務所で行います。事前に日時や場所、必要なものを確認します。
契約に先立って宅地建物取引主任者より「重要事項説明」を受けます。専門的な文言がたくさん出てきます。わからないことはわかるまで確認しましょう。
納得できれば重要事項説明書と売買契約書に署名・捺印を行い、手付金を支払い契約終了です。
step8住宅ローンの申込み→契約（金銭消費貸借契約）
契約締結後、住宅ローンの本申込みをします。通常１週間から10日で住宅ローンの本承認が下りてきます。本承認が下りると、その金融機関で金銭消費貸借契約という住宅ローンの契約を行います。ほとんどの金融機関では、平日の金融機関が開いている時間帯になりますので、事前に確保してください。
step9残金決済・所有権移転・鍵の受渡し
通常、住宅ローンを組む金融機関で行います。住宅ローンを利用しない場合でも、取引先の金融機関に場所を借りて行うことが多いです。
当日は、売主さん、司法書士、仲介業者、銀行担当者が一部屋に集まって行います。売買代金残金の支払い、所有権移転登記、鍵の引渡しをすべて同日行います。会議室や応接室などで行うことが多いので、結構緊張します（＾＾）。
やっぱり金融機関が開いている時間帯に行いますので、平日の午前中もしくは午後1時くらいまでに行います。
当日は司法書士が登記申請を行いますが、登記完了の書類（登記識別情報通知書・・いわゆる権利証）は後日司法書士から郵送でお手元に届きます。
step10リフォーム、お引越し
リフォームを行う場合は、鍵を受け取った当日からリフォーム可能です。リフォーム内容によっては、事前に管理組合へ申請が必要な場合もありますのでリフォーム業者にきっちり確認します。お引越し予定日までにリフォームが完成しなければ大変です。
お引越し日が決まれば、事前に管理人さん（もしくは管理会社）に伝えてあげましょう。段取りが良い管理人さんだったら、当日のトラックの停止位置まで指示してくれることも。
お引越し当日は、できれば管理人さんや両隣の方、上下階の方には挨拶をしてください。
引越しそばを食べて、明日から新生活のスタートです！
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